Sinds de sluiting van horeca, kinderdagverblijven en vele andere winkels ontvangen wij veel vragen over huurbetalingen. Dit is ook logisch. Uw omzet is in een mum van tijd gedaald of zelfs nihil terwijl uw kosten doorlopen.
Maar kunt u dan zomaar van uw huurder verlangen dat uw huur wordt verlaagd of opgeschort?
Op dit moment is daar geen eenduidig antwoord op te geven. In beginsel geldt het volgende. Als uw gelegenheid wordt gesloten op last van de overheid, of dat nu gaat om een horecagelegenheid, een sportschool of een kinderdagverblijf dan komt dit niet voor rekening van uw verhuurder. Uw verhuurder gewoon de huurprijs vragen die in de huurovereenkomst is vastgelegd. Als u uw huur niet kunt betalen is geen rechtsgeldige reden om de huur niet te betalen.
Zoals gezegd, in beginsel. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is in theorie mogelijk. Het is alleen de vraag of een beroep op dit artikel slaagt. Momenteel zijn er nog geen procedures gevoerd bij de rechtbank omtrent het coronavirus. Een gegeven is het dat een beroep op onvoorziene omstandigheden zelden wordt toegekend.
Als een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt toegekend kunt u denken aan een oorlogssituatie of uitzonderlijke economische omstandigheden. In elk geval zijn rechtbanken zeer terughoudend in het toekennen van onvoorziene omstandigheden. Het is dan ook nog wachten op het eerste proces dat zal worden gevoerd en dan weten we of onvoorziene omstandigheden een reden kan zijn om een tegemoetkoming in uw huurprijs te zien. Ook bij een dergelijk proces moeten de omstandigheden worden afgewogen, immers kunnen deze voor elke huurder weer anders zijn.
Als er een proces gevoerd wordt dan zal de vraag centraal staan of de huurachterstand is ontstaan buiten de schuld van de huurders om en de vraag of de huidige omstandigheden zo bijzonder zijn – en gelijk kunnen worden gesteld aan buitengewone economische omstandigheden dat u als huurder geen verwijt kan worden gemaakt. Bij deze afweging zal het algemeen maatschappelijk belang een rol spelen. Welke keuze een rechtbank hier ook in maakt. Grote gevolgen zal het in elk geval hebben voor u als huurder maar ook voor verhuurders afhankelijk van de beslissing die wordt genomen.
Ten aanzien van huurders van woningen heeft de overheid inmiddels maatregelen genomen in die zin dat huurders niet uit hun woning gezet kunnen worden wegens huurachterstanden veroorzaakt door het coronavirus. Hier zou enigszins afgeleid kunnen worden dat met buitengewone economische omstandigheden al rekening wordt gehouden. Maar voorzichtigheid is met deze opmerking geboden zolang er geen uitspraak is gedaan rondom zakelijke huurovereenkomsten.
In het huurrecht voor de zakelijke markt moet u rekening houden met contractsvrijheid. In veel gevallen heeft u dan te maken met de ROZ-modellen die als algemene bepalingen bij uw huurovereenkomst zijn aangehecht. Als er sprake is van een ROZ model dan kunt u juridisch gezien geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Conform de wet zou u dan een beroep doen op een gebrek aan het gehuurde, echter heeft de ROZ een huurprijsvermindering in haar contract uitgesloten.
Heeft u een huurovereenkomst die niet onder het ROZ model valt, dan zou middels een beroep op een gebrek aan het gehuurde een beroep kunnen doen op huurprijsvermindering. Ook in zo’n geval blijft het maar de vraag of een rechter een huurprijsvermindering zal toekennen. Voor de verhuurder is de situatie rondom het coronavirus even onvoorzien als voor u als huurder.
Juridische gezien heeft u als huurder een lastig verhaal maar dat wil niet zeggen dat u kansloos bent in uw situatie.
Een verstandige verhuurder zou namelijk ook oog moeten hebben voor uw belangen. Zelfs dat kan in zijn eigen belang werken. Als u normaliter altijd keurig op tijd uw huurbetalingen doet dan is dat uw verhuurder wat waard. Het rendement van een verhuurder daalt immers snel op het moment dat hij geen verhaal meer op u heeft.
Met instemming van beide partijen, u als huurder en uw verhuurder kunt u afspraken maken omtrent het gehuurde. Dit kunt u in een addendum met elkaar regelen. Een addendum is een document waarin u aanvullende afspraken met elkaar overeenkomst die bijvoorbeeld tijdelijk van aard zijn of structureel. Het een en ander afhankelijk van wat u met elkaar afspreekt.
Hieronder geven wij u enkele suggesties over wat u overeen kunt komen.
Het mag duidelijk zijn dat het één en ander sterk zal afhangen van de goodwill van uw verhuurder. Niettemin mag het tegelijkertijd duidelijk zijn dat er grote belangen kunnen spelen. Als u niets doet, weet u in elk geval dat u ook niets krijgt.
Wij kunnen ons goed voorstellen dat u de behoefte heeft om een dergelijke onderhandeling door een professional te laten plaatsvinden. Groene Hart Juristen heeft de kennis en know how in huis om u hierin op een professionele manier te begeleiden. De belangen van alle partijen verliezen wij niet uit het oog om een zo goed mogelijk resultaat te bereiken.
Heeft u behoefte aan onze rechtshulp, neem dan contact met ons op via “Meld kosteloos uw geschil” of neem contact op met administratie@groenehartjuristen.nl
Datum publicatie: 26 maart 2020
Auteur: mr. W.O. Dijkstra
