Heeft u een huurgeschil of zit u met een andere vraag die hieronder niet is beantwoordt dan kunnen wij u verder helpen.
Neem contact met ons op.
Wat moet er in een huurovereenkomst staan?
De inhoud van de huurovereenkomst wordt bepaald door de huurder en verhuurder. Daarbij is van belang te melden dat niet de verhuurder niet vrij is alle bepalingen in het contract op te nemen. De wet beschermt de huurder namelijk (huurbescherming) waardoor niet alle afspraken in de huurovereenkomst kunnen staan. Voorbeeld is een huurtermijn van drie jaar voor de huur van middenstandsbedrijfsruimte. Dergelijke bepalingen dienen eerst door de rechter goedgekeurd te worden alvorens zij afgedwongen kunnen worden. Verder wordt in de huurovereenkomst doorgaans vastgelegd:
Moet een huurovereenkomst schriftelijk zijn vastgelegd?
Nee, dat is op zichzelf niet nodig. Er is al sprake van een huurovereenkomst als de ene partij, de verhuurder, aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik geeft en de huurder daarvoor een tegenprestatie moet leveren (het betalen van huur). Om conflicten over wat de partijen nu precies hebben afgesproken te voorkomen, is het in het algemeen wel verstandig om een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan.
Hoe zeg ik als huurder de huur op?
Voor de huurder is het tamelijk eenvoudig de huur op te zeggen. Voor de middenstandsbedrijfsruimte geldt dat opzegging mogelijk is na de verstreken huurtermijn. Voor de overige ruimte geldt dat na de overeengekomen termijn of na elke betalingstermijn opgezegd kan worden.
Het is van belang dat de huurder tijdig opzegt. Als een huuropzegging niet tijdig is verstuurd, kan de huur wordt de huur verlengd met een bepaalde termijn. Een jurist huurrecht kan dit voor u voorkomen door de opzegging te regelen.
Mag ik als huurder onderverhuren?
Nee, in beginsel mag u een gehuurde bedrijfsruimte niet onderverhuren. Dit mag alleen als:
U toestemming heeft van de verhuurder
De mogelijkheid tot onderhuur is opgenomen in de huurovereenkomst
Wilt u een pand onderverhuren of heeft u een conflict met uw verhuurder over de onderhuur? Een jurist huurrecht kan uw situatie vrijblijvend beoordelen en zien wat de mogelijkheden zijn. Neem contact op met een jurist huurrecht.
Heb ik huurbescherming?
Of u als huurder huurbescherming heeft hangt af van verschillende factoren. De eerste is het feit welke vorm van huur u bent aangegaan. Is dit 1) de huur van middenstandsbedrijfsruimte of 2) de huur van overige ruimte? Alleen in het eerste geval heeft u huurbescherming. Deze houdt onder meer het volgende in:
Termijnbescherming
De huurders genieten termijnbescherming. De huur wordt in beginsel aangegaan voor vijf jaren, of meer indien dit is overeengekomen. Na vijf jaar wordt de huur van rechtswege verlengd met vijf jaar (uitzonderingen daargelaten). Wanneer een overeenkomst is gesloten met een looptijd van boven de vijf jaar, maar korter dan tien jaar, wordt na die termijn van rechtswege een verlenging gehanteerd die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Deze termijnbescherming zorgt ervoor dat ondernemers hun investeringen terug kunnen verdienen. Vragen over de termijnbescherming? Neem vrijblijvend contact op met een jurist huurrecht.
Huurprijsbescherming
In art. 7:303 BW is de huurprijsbescherming te vinden. Huurder en verhuurder zijn vrij om zelf de prijs te bepalen. Wanneer hieromtrent een geschil bestaat, kan men de rechter verzoeken de huur vast te stellen. Het criterium voor het bepalen van de prijs is wat men betaalt voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Een jurist huurrecht kan huurders en verhuurders bijstaan wanneer vragen rijzen over de huurprijs.
Gronden voor beëindiging huurovereenkomst
Naast de termijn- en huurprijsbescherming bestaat er ook bescherming op het gebied van de beëindiging van de huurovereenkomst. We gaan uit van het geval dat de verhuurder de huur op wil zeggen. Op grond van art. 7:294 en art. 7:296 BW moet de verhuurder gronden hebben voor de opzegging en de opzeggingstermijn naleven die de wet stelt.
Voor de overige ruimte geldt slechts ontruimingsbescherming. Meestal gaat het dan om uitstel van executie. Een jurist huurrecht kan uw situatie beoordelen en u adviseren wat u moet doen als u wordt geconfronteerd met een huuropzegging.
Hoe kan ik als verhuurder de huur opzeggen?
Hoe u de huur opzegt hangt af van het feit om welke huur het gaat. Voor de middenstandsbedrijfsruimte geldt dat u middels exploot of aangetekende brief met vermelding van de gronden en inachtneming van de termijnen de huur kunt opzeggen. Na de eerste huurperiode kan opzegging volgen vanwege twee gronden:
1) De bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt en
2) Dringend eigen gebruik.
Na de tweede huurperiode kan naast deze twee gronden nog een beroep worden gedaan op drie andere gronden:
1) De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst
2) De verwezenlijking van een bestemmingsplan
3) De belangenafweging
Voor de overige ruimte is de opzegging eenvoudiger. U hoeft geen wettelijke grond aan te voeren en u kunt – rekening houdend met de termijnen – de huur opzeggen via een brief.
Kan de huur jaarlijks worden geïndexeerd?
Of een jaarlijkse indexering van de huur mogelijk is, hangt af van het feit of deze mogelijkheid is opgenomen in de huurovereenkomst. Als dit is opgenomen in de huurovereenkomst, is zowel de huurder als verhuurder hiermee akkoord gegaan en is indexering mogelijk. Als dat niet zo is, is indexering niet toegestaan. De indexering kan plaatsvinden aan de hand van een vooraf bepaald bedrag of aan de hand van prijsindexering. Een jurist huurrecht kan u er alles over vertellen.
Jurist huurrecht
Voor zowel huurders als verhuurders kan een jurist huurrecht de nodige juridische bijstand bieden. Het opstellen, nazien, beëindigen of ontbinden van een huurovereenkomst is bij uitstek werk voor een jurist huurrecht. Daarnaast kan een jurist u optimaal van dienst zijn als u een conflict heeft met een huurder of verhuurder.
mr. Wynold Dijkstra is juridisch deskundige op het gebied van huurrecht en helpt u graag verder.
